Een aannemer die de schade wegwuift, een verzekeraar die de herstelkosten veel te laag inschat, of een bouwkundige van de wederpartij (de tegenpartij) die tot een heel andere conclusie komt dan u zelf ziet. Bij een bouwkundig geschil staat u al snel met twee rapporten tegenover elkaar, zonder dat een van beide de andere partij overtuigt. Contra-expertise doorbreekt die impasse met een onafhankelijk, bouwkundig onderbouwd oordeel.
Wat is contra-expertise bij een bouwkundig geschil?
Wat is contra-expertise bij een bouwkundig geschil? Contra-expertise is een onafhankelijk, bouwkundig onderzoek naast het rapport van de andere partij, bijvoorbeeld de aannemer, de verzekeraar of een deskundige die namens de wederpartij optreedt. Een eigen bouwkundig expert stelt zelfstandig de oorzaak, de omvang en de herstelkosten van de schade vast, zonder belang bij de uitkomst voor een van beide partijen.
Dat is iets anders dan een snelle second opinion. Een second opinion is een informele, vaak schriftelijke beoordeling van een bestaand rapport. Contra-expertise gaat een stap verder: de expert bezoekt de locatie zelf, onderzoekt de bouwkundige staat en onderbouwt de conclusies met eigen bevindingen. Dat maakt contra-expertise met name waardevol bij geschillen over verborgen gebreken, een conflict met de aannemer, schade door werkzaamheden van derden, een geschil binnen de VvE, of een discussie tussen huurder en verhuurder over opleverschade.
Welke voordelen heeft contra-expertise bij een bouwgeschil?
Zodra een geschil vastloopt op twee verschillende lezingen van de bouwkundige feiten, levert een onafhankelijk tegenonderzoek een aantal concrete voordelen op:
- Een onafhankelijk, bouwkundig onderbouwd oordeel, niet gekleurd door het belang van de aannemer, de verzekeraar of de wederpartij.
- Sterker bewijs richting uw jurist, rechtsbijstandverzekeraar of, als het zover komt, de rechter. Een rapport dat oorzaak, omvang en herstelkosten onderbouwt, is lastiger terzijde te schuiven dan een mondelinge discussie.
- Concreet inzicht in de volledige schade, ook in gebreken die nog niet zichtbaar zijn maar later wel voor extra kosten zorgen.
- Eén vast aanspreekpunt van onderzoek tot rapport: wie de woning of het pand onderzoekt, schrijft ook het rapport en licht het toe aan u of uw jurist.
- Vaak een vlottere afwikkeling, omdat de discussie technisch onderbouwd wordt gevoerd in plaats van op basis van wie het hardste roept.
Bij geschillen die niet over een eigen verzekeringspolis gaan, maar over een conflict met bijvoorbeeld een aannemer, buren of een Vereniging van Eigenaren, past een deskundigenrapport vaak beter dan een standaard schade-expertise. Op de pagina over schade-expert bij juridische geschillen en rechtsbijstand leest u hoe zo’n onderzoek bij verborgen gebreken, een aannemersgeschil of een VvE-kwestie in zijn werk gaat.
Waaraan toetsen wij het werk van de aannemer?
Waaraan toetst een contra-expert het opgeleverde werk? Aan de richtlijnen en normen die het Bouwbesluit of het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voorschrijft. Welke versie van het Bouwbesluit of het Bbl geldt, hangt af van het bouwjaar én de functie van het gebouw: een woning uit 2005 valt onder een andere versie dan een pand dat in 2025 is opgeleverd. Wij stellen vast welke versie van toepassing is en toetsen het werk van de wederpartij, meestal de aannemer, daaraan. De geldende teksten zijn na te lezen via Online Bouwbesluit.
In het deskundigenrapport verwijzen wij per bevinding naar de richtlijn of NEN-norm waaraan het werk niet voldoet, en voegen die als bijlage toe. Zo staat er niet alleen dát iets niet deugt, maar ook aan welke eis het niet voldoet, en kan uw jurist of de rechter dat nalezen zonder zelf in de normen te hoeven zoeken.
Gaat het om schade die de wederpartij of zijn onderaannemers hebben veroorzaakt, bijvoorbeeld tijdens een verbouwing of aan het pand van de buren, dan doen wij navraag naar hoe en door wie die schade is ontstaan. Wij gaan verder dan de constatering “dit is de schade”: het rapport beschrijft ook de toedracht, zodat duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is.
Wie betaalt de kosten van een contra-expert?
Bij een geschil met een aannemer of een andere partij die mogelijk aansprakelijk is, lopen de kosten van een contra-expert niet via uw eigen opstalverzekering, maar via de aansprakelijke partij. Volgens wetten.overheid.nl komen op grond van artikel 6:96 lid 2 BW onder meer de redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid, en de redelijke kosten om buiten de rechter om tot een oplossing te komen, in aanmerking voor vergoeding, mits het redelijk was om die kosten te maken en de hoogte ervan ook redelijk is. Daarmee is dit nadrukkelijk iets anders dan de vergoeding van een eigen expert bij schade aan uw opstal, die via uw eigen verzekeraar loopt.
Heeft u een rechtsbijstandverzekering, dan wordt vaak eerst die verzekeraar betrokken, bijvoorbeeld om te beoordelen of een deskundigenonderzoek nodig is en wie dat uitvoert. Zonder rechtsbijstandverzekering kunt u ook zelf een offerte laten opstellen voor een deskundigenrapport, los van de uitkomst van het geschil. Zo weet u vooraf waar u aan toe bent.
Wanneer is contra-expertise zinvol en wanneer volstaat een second opinion?
Contra-expertise is vooral zinvol op het moment dat u twijfelt aan de conclusie van de andere partij, of wanneer de onderhandelingen vastlopen zonder dat er een technische reden voor wordt gegeven. Denk aan een aannemer die een gebrek toeschrijft aan “normale zetting”, terwijl u vermoedt dat de fundering niet volgens de regels is uitgevoerd. Of een verzekeraar die de herstelkosten van waterschade aanzienlijk lager inschat dan de offerte van uw eigen aannemer. In dat soort situaties is het verstandig om een contra-expert in te schakelen voordat u akkoord gaat met een vaststellingsovereenkomst, want daarna is terugkomen op de afspraak vaak niet meer mogelijk.
Naarmate bouwprojecten complexer worden en de kosten van materiaal en arbeid verder stijgen, wordt de vraag wie welk deel van een gebrek of een schade betaalt steeds vaker een juridische kwestie in plaats van een kwestie van goed overleg. Een onafhankelijk bouwkundig rapport voorkomt dat die discussie blijft hangen in de ene lezing tegenover de andere, en legt vast wat er feitelijk aan de hand is, los van wie het meest overtuigend klinkt.
Twijfelt u aan een eerder opgesteld rapport over uw woning of bedrijfspand? Op de pagina over contra-expertise leest u hoe zo’n tegenonderzoek precies verloopt.
Loopt u vast in een discussie met een aannemer, een verzekeraar of een andere partij over de oorzaak, de omvang of de herstelkosten van bouwkundige schade? Secuur Schade Expert is aangesloten bij het NIVRE en FUEDI-ELAE, en voert dit werk sinds 2008 uit vanuit een bouwkundige achtergrond. Wij luisteren naar de situatie, beoordelen de schade met bouwkundige ogen, en leggen de bevindingen vast in een rapport dat u of uw jurist direct kunt gebruiken. Meld uw kwestie en wij denken met u mee over de volgende stap.